近两年来随着国家为抑制房价上涨过快一系列宏观调控政策的出台，围绕着我国房地产经济是否过热存在泡沫、房地产成本与房价的关系等问题成为经济理论界、房地产行业乃至普通百姓关注的热门话题。本文试从非专业的角度就有关媒体及网络所见各种论点进行简单介绍对比浅释，以便用一种开放的心态对不同乃至对立的观点有一较广泛的了解。 　

中国房地产经济是否存在泡沫主流媒体的观点认为：“中国房地产市场整体上处在正常发展之中，国外经济学家宣扬中国房地产价格充满泡沫或市场即将崩溃是别有用心，其中潜藏着巨大的阴谋”。

“中国地产泡沫论并不成立，中国房地产金融危机在可控范围内”。2004年10月，建设部政策研究中心课题组发布了一份全面否定国内“地产泡沫说”的专题报告。报告对目前中国房地产市场所做的分析和判断，得出的结论是：“泡沫之说并不成立，中国房地产金融危机尚无迹象”。

  但也有学者论证近年来中国房价暴涨，房地产价格偏离正常状态已经到了相当严重的程度。持该论者从影响价格的主要因素—供求关系方面论述了“无论在需求还是供给方面，我们都很难为中国房地产价格如此暴涨找到坚实的理由”，首先从需求方面，我国住房消费的购买力如何？一个被广泛使用的指标是所谓房价收入比。即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例。如果一套房子的价格为50万元，家庭年收入为5万元，那么房价收入比就是10：1。那么，什么样的房价收入比才算是合理的呢？世界银行的标准是 5：1，联合国的标准是3：1。而在经验世界中，美国的这个比例是3：1；日本是4：1。而在中国，这个比例是大约在10～15：1(需要指出的是，由于中国人有大量不透明的收入以及数据本身的真实性问题，已经有很多人对房价收入比这个指标在中国的解释能力提出了疑问)。这就是说，如果不吃不喝，一个中国普通中国城市家庭购买一套房子大约需要10～15年。当然人是不可能不吃不喝的，去掉这些必须开支的其他费用，中国家庭购买一套房子的时间就可能翻倍。按照这个标准，中国的房价显然偏高，出现了所谓的泡沫。

  值得一提的是，香港房地产在1997年崩溃前，房价收入比大约是14：1,房价收入比是衡量收入水平对房价的实际支付能力的一个指标，当然，在房价不变的情况下，还有一个办法降低房价收入比，那就是迅速提高人们的收入水平。但非常不幸的是，近年来的统计显示，大学毕业生的工资水平不仅没有上升，反而出现下降。而这些人正是最重要的潜在购房者。

“房地产的集中消费完全是靠信贷支持起来的。完全可以说，没有信贷支持，就没有今天的房地产。这样，住房的集中消费也就同时意味着集中负债。中国许多大城市的居民家庭债务比率已经接近或者超过100％，在2003年，上海的家庭负债比例达到 155％，北京为122％，已经迅速超越美国同期115％的水平。如果这份数据没有太大水分的话，那么最“敢于提前消费”，最“敢于花未来钱”的美国人就要将这个世界之 “最”的名头让给中国人了。

   中国城市家庭迅猛膨胀的负债率，有助于我们认识这个需求的真实面目。” 显然论者在这里讨论的需求是指买房子给自己住的消费需求，不指拿来炒的投资投机需求。总结起来就是说价格上涨是求大于供，但中国百姓到现在的实际的需求不是房价暴涨的因由。 　　再次从供给方面看，“一个极为流行的解释是，中国人多地少的资源约束，必然导致房地产价格的长期上涨趋势。在这方面最具有代表性的说法：“保守地说，今后10 年，中国的大城市，无论是上海、北京还是南京，房价要涨3倍；大胆地说，10年房价要涨5倍以上。

“中国房地产的乐观论者虽然动不动就将“人多地少”拿出来举例，但实际上，日本在房地产方面提供的负面教训倒是更加让人印象深刻。像日本的股市一样，日本的地价从1990年代初期泡沫经济正式崩溃以来，经历了长期下跌过程。从1991年的最高峰计算，日本的地价直线跌落了80％。在更加“人多地少”的香港，土地资源的极其有限性及港府对土地供应的控制，让香港人养成了一种根深蒂固的土地崇拜。可以印证这种崇拜的一个事实是，不仅地产股票市值占有香港股市10％以上的绝对份额，地产公司也一直被视为最为稳定的篮筹。然而，在1997年香港地产市场崩溃之后，到2002年短短5年之中，房地产价格暴跌70％。因为发现首例SARS而一举成名的香港淘大花园，1997年的价格是4000港元/平方英尺，而最低的时候只有1400港元/平方英尺。1997年之后香港地产暴跌的历史第一次也决定性地打穿了香港人“房地产永远不会下跌”的土地幻觉。
  惊人一致的是，在中国目前也有类似的信念开始流行：房地产是永不凋零的事业，因为地皮永远是在减少的。但就在离南京30公里的地方，每亩年租金仅100元的土地仍然大量存在。所以，真实的情况是，可供炒作的土地少了，而可供使用的土地并无稀缺之虞。位于中国人口最为稠密的长江三角洲的南京都如此，说明中国可供城市化的土地资源仍然相当宽裕。至少它不像有些渲染得那么紧缺……” 　　论者要说明的是以人多地少来说明房地产供应必然稀缺是站不住脚的，但同时隐含了一个假定即地价的上涨是房价上涨的决定因素

  既然供求关系不是房价飞涨的基础，那么就只能到币值上面找原因，“中国的货币扩张”这可能暗示，中国房地产已经被当作宣泄通货膨胀的一个渠道，“在中国的许多大城市中，房地产已经成为投资品和投机品大概是一个不争的事实。既然如此，我们就可以按照投资品的方式去衡量房地产偏离投资价值的大致水平。一个被广泛使用的衡量房地产投资价值的尺度是所谓的租售比，即房地产售价与房地产月租赁价格之间的比较。一般的经验认为，租售比的正常范围应该在100－230之间。以这个标准衡量，中国许多大城市的租售比正在日益偏离投资价值。有调查显示，目前北京、上海、杭州等地的租售比分别达到300，360和470的高危水平。这意味着在这三个城市，投资房地产收回本钱的时间分别需要25年、30年和40年。即便不考虑长期利率风险，这个比例也显然已经严重偏离投资价值。 　　综上也就是说房价是炒上去的，房地产经济泡沫是存在的。投资人的获利需要最终消费者的接手，否者总会有人被套牢，或者使一大批消费者成为危险的负债群体。是泡沫就有破裂的可能，虽然预测它到来的时间是困难的，但不能不引起人们的警惕。 　　房地产成本与房价的关系 　

  前不久某媒体连续播发《房价成本揭秘》的调查，引起了广泛关注。福州市物价局近期采用公布商品房成本信息的做法也引起了不小的震动，一些相关部门的负责人也表态支持，有不少人认为公开房地产成本会有利于抑制房价，对此有关业内人士和专家发表了不同的看法：有《通过公开成本稳定房价太乌托邦》一文指出“房地产成本中约占一半的是地价，地价是一个非常不确定因素。任何城市的地价是动态。上世纪九十年代初，中国的各大城市就开始研究基准地价和城市的分等定价，但基准地价对目前的土地出让还没有起到实质的作用。城市规模的扩张、城市功能的调整、城市规划的公布、基础设施的改善等，对地价的影响都难以准确量化，政府公布的建安成本也只能是社会平均水平，对房价也不能起指导作用。信息透明化，是政府本身信息的透明化。包括政府的规划信息、土地供应量信息、房价涨跌、闲置土地量、空置率、投资购房率等，这在建设部近期的信息工作规划中有具体的细节。开发成本和信息透明化根本扯不到一起。” 　

  另有《论房地产企业开发中的成本控制》一文对地价在房产成本所占的比例也有相同的看法“目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占30%左右，有些地区的开发商通过土地拍卖取得以后，土地费用已达到总成本的40%-50%，因此，可以这样认为，土地的价格决定了房价”。建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从目前来看，约占整个成本的30%左右。更有论者在为题《中国房地产暴利下的真相－－制造了富豪失去了什么》一文指出：“2002年全国的房屋造价平均水平大致如下：标准多层(七层以下)住宅楼：砖混结构约550元／米2，框架结构约650元／米2；高层建筑(十层以上、有电梯)，约1200元／米2，它随钢筋配率和砼(混凝土)强度等级的高低而升降，这一价格，是建筑市场上施工单位可以接受并有相当利润的市场价格，越是沿海发达地区，其价格越低，如福建，砖混结构最低有380元一平方米，只要资金到位，大把有人抢着做，广东也是如此，建筑造价普遍较低，这得益于建筑市场完全市场化的结果。也应该感谢千千万万的农民工，是他们用非常低廉的工资报酬支撑起一幢幢的高楼大厦，他们没有任何福利待遇、没有失业保险、医疗保险、意外伤害保险，是他们的付出和奉献拉低了城市建筑的造价”。 　

  由此看来公布房地产成本抑制房价的作用十分有限，因为除了建筑安装成本对业内人而言本来就已经相当透明，地产开发商对建筑安装成本的控制是技术层面的关注，对市场房价构成所起的作用微乎其微，而其他成本的不确定因素就太多了，恐怕一时不易公布，公布也不一定可信。