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[转载]物业维修基金如何使用
撰写人：张亮
2008-4-17 10:52:15
| 物业维修基金如何使用 |
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| 文章来源：物业联盟网 |
■房改房售后如何交维修资金？
房改房是由市住房资金管理中心负责归集和管理，在业主交纳售房款的时候由售房单位从住宅售房款中提取，多层住宅20％，高层住宅30％，然后再由业主按照房改成本价房价的2％交纳。
■业主一定要交纳维修资金吗？
购买新建商品房，购房者必须按一定比例缴存商品房专项维修资金。商品房的专项维修资金是由市国土房管局和区县局归集，具体落实到市区县小区办负责收缴存储和管理专项维修资金。商品房的专项维修资金是由市小区办代管。统一存在财政局指定的银行。
专项维修资金是一次性交付的，但是如果专项维修资金花光或者不到首次交纳金额的30％，就要启动续筹机制，由业主大会决定具体的归集办法和方式。
■没有交纳专项维修资金的小区如何维修？
以前虽然不交纳专项维修资金，但是在物业管理费中已经包括了维修中的大修、中修费，当然，大中修费也要按基金管理。现在业主交纳了专项维修资金就不用再交纳物业管理费中的大修、中修费了。
■专项维修资金必须交给开发商或物业公司吗？
政府没有明文规定严禁开发商代收代缴专项维修资金，但是也没有发过通知专项维修资金必须由开发商收取。文件规定是业主自己到国土房管局交纳。如果业主没有精力和时间可以自愿委托开发商代交。
业主只要到国土房管局交了专项维修资金，有了交款的凭证就可以办理产权证了，而不是必须到开发商那里去交才有效。
关于“业主必须先交专项维修资金再拿钥匙”的问题，如果写入了《业主临时公约》，而业主已经签字了，那么它就是有效的，业主就要遵守。所以提醒买房人在买房时一定要仔细阅读《业主临时公约》。
■业主认为开发商占用了专项维修资金该怎么办？
按照《物业管理条例》规定，要追回开发商占用的资金，发生挪用的，除追回外，还要给予处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
■业主委员会和业主大会的角色是什么？
有些人会存在一种误区认为业主委员会的权利太大，按照《物业管理条例》，业委会只有执行的权利，业主大会才是决策主体，所有维修项目、维修计划必须经过业主大会的审批才可以。政府不直接参与维修经费的审批支用，只是提供完善的管理要求和政策制度，以约束物业公司、业委会和银行。
■专项维修资金的具体使用程序是什么？
由物业公司确定维修计划以及维修费用，确定要维修的工程，报业主大会同意后，通过信息管理系统分摊到维修工程涉及的各家各户，到银行的维修管理系统提取资金，银行再从每家每户中扣取专项维修资金。
如果费用不高，经过业主大会直接授权、业委会批准，到银行支取就可以了，如果费用比较高就实行阶梯性的交费，比如先预支30％，让维修工程先运行起来，在维修期间分阶段地支取，最后留有5％的质保金 ，过了保修期后就可以全部交付。
考虑到业委会可能没有那么强的专业力量来审核工程预算和报价，所以会引进一些市场的机制，比如通过招投标的方式来选择专业公司施工。
在业委会没有成立之前，维修费用的使用则要求物业公司提出维修计划和预算报告，政府相关部门受理，并指定专业鉴定机构进行评估，最终由市国土房管局批准到专户银行支取费用。
■为什么让大中修费用脱离物业管理费？
有利于减轻业主负担，使大中修费用明晰化。有利于物业管理市场化，建立房屋维修与物业管理相分离的体制。
■业主卖房能否退还专项维修资金？
业主在转让房屋时，专项维修资金不从专用账户中提取，由买卖双方通过协议方式处理专项维修资金问题，直接由买卖双方结算。代管部门负责办理过户手续。在房屋出租后，租主不需到小区办或者银行交纳专项维修资金。在房屋灭失的情况下，银行账户要分账结息，把所有的基金本息退还给业主。
■专项维修资金的利息该怎么处理？
专项维修资金在存储银行时，所得的利息都存入相应的业主名下，利息由银行操作系统分摊到各个业主的名下。除了维修工程外，其他任何的形式都不能提取专项维修资金。它的支取有严格的手续，账户是在银行备案的专用账户。根据1998年的213号文件，闲置的专项维修资金经过业主大会的决策可以委托银行购买国债，但是有金额的限制，不能把所用的专项维修资金都用来买国债，同时专项维修资金不能用于风险较大的投资，如股票。
■怎样查询个人专项维修资金账户？
今后，小区办建立透明公开的信息管理系统，物业公司把任务单、具体预算报价、维修计划都放到网上，业主通过专门的网站查询就可以查到专项维修资金的余额以及按照建筑面积的分摊情况和专项维修资金的使用情况。目前数据库已经存储了几十万户业主信息，网站将在年内开通。 |
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